摘要：日常土地评估报告的除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。

关键词：书写注意事项    技术难点    充分性

一、估价报告的编写过程中需要特别注意的问题

（一）估价目的要符合相关法律法规的要求

估价目的时要注意思考是否符合相关法律法规的要求，如：出让土地转让目的的评估，按照《中华人民共和国房地产管理法》需要满足的条件为：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。不符合上述条件评估机构就不能出具以转让为目的的评估报告。另外还有未被征收拆迁完毕的土地出让、闲置土地抵押等估价目的要看是否符合法律法规的相关要求。

（二）估价期日的确定

注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。

（三）地价定义

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。

（四）底价决策建议

按照4号文，“在土地估价报告的估价结果部分，应有明确的底价决策建议及理由”。在实物操作中此部分的书写对于估价师来说还是比较难的，很多报告也写的极为简单，没有分析，甚至有的一句话带过。那么此部分应该怎样书写才能真正的给委托方底价决策提供参考作用呢？个人认为，底价建议应从区域政策、土地成本及区域土地市场三个角度去分析，政策方面结合当地的供地政策、产业政策、协议出让最低价、工业用地出让最低价及基准地价等几个方面综合进行分析，将评估地价与相关政策规定的符合情况进行分析；成本方面，一般情况下，工业用地供地价格与成本关联度较大，一般高于征地成本，政府收益较低，也有一些项目有招商引资特殊的优惠政策，可能供地价格低于征地成本，具体要结合项目特点进行分析和说明；对于商住类项目，一般价格取决于市场供求，与成本关联度没有工业用地大，并且供地价格远高于其成本，也有个别棚户区改造项目出让价格低于征地拆迁成本，此时便有一定的行政因素干预在里面，在说明时就要结合具体未来的社会效益等方面进行分析，另外还有棚户区改造项目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原则供地会导致地价非常高，此类项目政府为了控制地价，出让时采用出让金挂牌的方式，在具体底价建议时应结合项目具体情况进行具体分析；土地市场方面，应充分分析估价对象所在区域土地市场成交情况（包括成交宗地的位置、容积率、价格等信息），必要时可列表显示成交宗地情况，并画出位置图，结合评估价格和区域土地市场成交情况，给出客观的底价建议。

（五）需要特殊说明事项

需要特殊说明事项应该是报告中的一个重点部分，体现了估价师对估价报告的整体把握，同时也体现了一个估价师的报告撰写水平，有一些报告在特殊说明事项部分写的比较泛，可能估价师认为这样书写可能不会出现大的差错，写的过多，如果写的不对还会给报告减分，其实这部分恰恰是整个报告的精华所在，报告中所有的特殊处理都要在此部分进行说明。一般包含：报告中地价定义处实际与设定（开发程度、容积率、使用年期等）不一致的说明；评估应用资料的相关说明，如：不动产权证登记状况与出让合同或与实际查勘状况（土地使用权人、面积、四至等）不一致的说明、规划条件规划范围与宗地出让范围不一致的相关说明；地价指数的确定；特殊的评估技术路线，如：对于一些不能单独利用的狭小地块评估思路的考虑、出让项目含安置的对于安置部分的特殊考虑及对地价的影响。另外还有一些其他较为复杂的特殊情况，都要在此部分进行充分的阐述和说明。

（六）估价对象描述

估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：政府储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为政府储备地，应充分分析政府是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。土地权利状况中比较容易遗漏估价对象的实际使用与证载情况的说明，这是《土地估价报告评审标准》所要求的，实际使用与证载一致的，说明一致即可，不一致的需要重点分析不一致可能会对地价产生的影响，如：证载为住宅用地，实际使用为商铺及办公，实际使用与证载不一致，就要充分分析对评估地价的影响。土地利用状况中需要特别注意最有效利用状况的分析及土地闲置情况说明，最有效利用分析应结合估价对象现状利用情况及规划利用条件进行。土地闲置情况说明应重点结合出让合同相关条款约定，确定土地是否存在闲置，闲置可能产生的影响等方面，如：抵押项目应重点说明土地是否存在闲置情况，闲置超过两年存在被收回风险的情况下可能不宜抵押。

（七）区域因素分析

常见的问题有对区域范围的界定过大，如，描述估价对象处于××市××区，而没有微观区域的描述，还有因素描述中各因素区域概况、基础设施条件、产业聚集度、商服繁华度等对区域的界定范围不一致，如：区域概况中描述估价对象在××街道办事处，基础设施条件和产业聚集度又描述估价对象在××工业园区，基础设施为五通，或商服繁华度描述估价对象在城郊，基础设施为四通。显然区域概况中的区域范围和产业聚集度或商服繁华度中的区域范围是不一致的，与后面基准地价系数修正法和市场比较法中区域修正是不吻合的，因为基准地价区域修正应该是对级别内的小区域条件的修正。此处建议区域概况中可先按照行政区划或城市功能分区界定一个大区域，然后在基准地价级别范围内界定一个相对均质的小区域。这个小区域可以用自己的语言概括分析说明。这样也就与后面采用基准地价系数修正法和市场比较法区域因素修正相一致了。

（八）估价原则的选择与描述分析

估价原则除了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的几个原则之外，注意出让项目还需按照4号文增加价值主导原则、审慎原则和公开市场原则，估价实物中需结合估价目的和方法进行选择合适的估价原则，在描述时不能简单描述每一项原则的概念，需结合估价目的和方法进行分析，如：替代原则，在具体方法运用时的分析“运用市场比较法测算中，在选择比较实例、因素修正以及确定比准价格时，遵守替代原则，以估价对象的类似土地在市场中实际表现出来的价格水平为依据；运用剩余法测算中，确定待开发房地产销售价格、开发成本、投资利润时时遵守替代原则；基准地价系数修正法是在基准地价的基础上，通过对估价对象条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格，这是替代原则的具体运用”。

（九）估价方法的选择

估价方法选择除了符合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的规定外，对出让项目还需要符合4号文“二选一”和“三选一”的要求，并应充分描述方法选择的理由，在进行理由描述时，不需逐个对每种方法选择或不选择的理由一一进行描述，重点需要描述规程中“宜选而本次评估未选、慎选而本次评估选择”的方法的理由，还有就是出让项目方法选择不符合4号文“二选一”和“三选一”要求的，需要充分分析。

二、估价过程中相关技术参数的确定和难点分析

（一）还原率的确定

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地还原率的确定方法有土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法三种方法，还原率的确定一直是估价过程中的难点，具体不仅是测算过程复杂，还需要大量的租金和售价等土地交易资料，对于商业、住宅用地在市场交易资料充足的情况下一般三种测算方法均可适用，而对于工业用地，一般因市场交易资料较少，仅能采用安全利率加风险调整值法一种方法测算。纯收益与价格比率法在测算过程中是先利用房地产租金与售价的关系测算综合还原率，然后利用土地还原率与房屋还原率，地价与房价比例关系套用公式分别求得土地还原率和房屋还原率。安全利率加风险调整值法中安全利率一般采用三年期或五年期国债利率，难点是风险调整值的确定，一般可以根据各类用地市场风险因素对土地市场的影响程度确定，需要建立市场风险因素因子体系，将这些因素因子对各类用地的影响程度进行量化，进而测算风险因素调整值，还有一种简单的方法就是通过分析近几年物价指数的变动情况确定风险因素调整值。投资收益率法一般可将房地产抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数，并考虑一定的风险调整系数作为综合还原率，抵押贷款收益率一般为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率，自有资本收益率可结合房地产企业收益率情况，采用资本资产定价模型进行测算。

（二）期日修正系数的确定

公布城市地价动态监测指数的地区，期日修正采用的多为中国城市地价动态监测网公布地价增长率及地价指数。但在应用中有专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟估价对象所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售价格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有一定的市场盲目性。

以咸阳市为例，如果通过区域近几年土地平均交易价格情况来分析测算地价上涨率，那么就需要相对多一些正常客观的土地交易案例，对于咸阳市这样的中小城市来说，每年的土地交易量是有限的，而且近两年土地交易注意集中在沣西新城、空港新城，秦汉新城和主城区土地交易较少，特别是商业一级、工业一级、住宅无级六级区域内的土地交易非常少，有些县城可能一年仅成交十几宗地，也不是每种用途的地都有成交，对于这样的区域是很难采用地价水平分析来测算地价上涨率的。有些估价师认为，土地评估本来就是土地估价师结合经验的一个判断，在充分分析区域现状的发展情况和未来的发展前景的条件下，估价师可以客观的给出一个地价上涨率，但是这样的地价上涨率是否真的客观也有待考量。

（三）容积率修正系数

当报告中同时采用基准地价系数修正法和市场比较法时，两种方法容积率修正是否需要统一？也就是说市场比较法容积率修正是否需要按照基准地价系数修正法容积率修正系数进行修正？个人认为不一定保持一致，因为目前大多数地区基准地价制定具有一定的滞后性，基准地价估价期日距离公布时间一般都在一年以上，甚至有的达到两年，采用一两年前的容积率修正系数指导现在的容积率对地价的影响度显然不合适，而且基准地价中的容积率修正系数也不一定能够准确反映市场容积率对地价的影响。如：一个商业项目采用的基准地价系数修正法对应的容积率修正系数为容积率2的修正系数为1.00、容积率为2.5的修正系数为1.10、容积率为3的修正系数为1.18，而这个商业项目所在区域实际供地时地价水平受容积率的影响并不敏感，甚至不受容积率影响。那么市场比较法进行容积率修正时若也采用基准地价法中的容积率修正系数，测算结果就会造成一定的地价偏差。

市场比较法容积率修正幅度值可通过分析近期市场成交实例价格对容积率变化的敏感度进行确定，但此种方法只适用于成交实例较丰富的情况，由于成交实例不足等因素实施起来也有一定的难度。

（四）成本逼近法及剩余法中利润率的确定

成本逼近法是通过土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润和土地增值等土地成本积算土地价格，其中难点之一就是土地开发利润率的取值问题。剩余法是在估算开发完成不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

然而，两种方法中的利润率的内涵是不一致的，关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)中章节6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。”而剩余法中利润(章节6.3.2.7)则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率。”

那么有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率、又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅历年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。

（五）估价结果的合理性分析及地价确定方法

报告中采用两种方法测算地价后，那么怎么来确定最终地价，取两种方法的平均值还是取权重，取权重的话怎么取，这里面的重点是怎样去充分分析两种方法的合理性和可信度，具体可以从这几个方面去考虑：

（1）针对估价目的、估价对象特点、市场状况、政府供地政策的变化分析方法的适用性，如，一般出让项目，采用4号文规定的比较保守的“基准地价法或成本逼近法”和偏向于市场的“市场比较法、剩余法、收益还原法”，在进行方法权重取值时会给后者取权重值大于前者。也有一些保障房用地，在基准地价更新前成交实例供地价格较低（180万元/亩），在基准地价公布后，区域基准地价标准调整到了260万元/亩，但是基准地价公布后尚未成交实例，政府供地政策是出让价格不低于基准地价，这时采用基准地价法和市场比较法评估时，市场法测算结果的与政府供地政策就会有一定的差距，基准地价的可信度大于市场比较法，基准地价法取权重值应大于市场比较法。

（2）对资料的完备性和参数取值的可靠性进行检查和分析，资料的完备性应分析采用方法中搜集资料是否完整、丰富，参数取值的可靠性体现在方法中参数取值是否有充分的依据，而非估价师的主观判断。

（3）比较各方法估价结果之间的差异，选取地价确定方法，综合确定估价结果，这里的难点是怎样确定权重取值，是取“50%和50%”、还是“30%和70%”，“40%和60%”、“20%和80%”，有两种可参考的思路：第一是否可以从两种方法测算结果的差异大小确定，两种方法测算结果差异大权重取值的差异就可以大一些，反之两种方法测算结果差异小权重取值的差异就可以小一些；第二按照对估价结果的影响因素因子，建立估价对象两种方法估价结果影响因素因子体系和权重值，用权重值乘以影响程度值，进一步测算每一种方法的权重，但是这里权重值和影响程度值确定也比较难，有时也带有一定的主观性。

结语：报告的书写看似简单，有些估价师认为，只要按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和相关规范要求书写报告就可以了，但在实际工作中，要想写好报告是比较难的，在现在这个充满竞争的时代，写好估价报告不仅是估价师职业素养的体现，更是估价机构提高竞争力的手段，一份好的报告里面的每一部分都需要估价师有透彻的分析过程和判断标准，好的报告才能经得起推敲和审查，因此，写好报告对于估价师和估价机构都是非常重要的。